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本期【旅店投資百人汇】视频直播栏目約请的佳宾是西南&华南區域的資深投資人封宁師长教師。
同時，封宁也是原力創投基金公司董事长、智選途辉（上海）旅店辦理公司董事长。封宁師长教師在旅店投資基金、和與地產类物業的互助上有深入独到的履历，本文也會偏重和大師分享：地產类的旅店物業投資的逻辑。
封宁師长教師投龄5年，投資項目12個，小我总投資金额超2亿。投資的旅店档次笼盖經济型/中端/中高端，包括IU/喆·啡/维也纳/宜尚/都會便捷/洲际智選沐日等品牌。
如下内容，按照直播對话中封宁的自述收拾：
從實業变化為旅店投資
第一次接触旅店，是在上高中的時辰看到的7天旅店，黄色的大楼，中心有一個硕大的“7”的logo，與周邊的一眾小款待所比拟，无疑是佼佼不群的存在。
我是在武汉上的大學，武汉也是7天旅店成长的重點區域，是以7天旅店给我留下了深入的印象。
在那時的大情况下，7天旅店范围大、店肆数多，无线WiFi笼盖、封包浴巾、热水1美國偉寵物商品, 哥,0秒速热，400天下投诉德律風可以便利客人投诉……這一系列特色，打败了之前的款待所。
最初，我從事的是公路行業。刚入行時，公路行業处在蓬勃成长的阶段，厥後公路行業成為一片竞争剧烈的“红海”，因而我转而從事先景广漠的新质料行業。在新质料行業打拼了一段時候後，對旅店有了必定的接触，起头举行旅店投資。
颠末必定的钻研，我發明投資旅店可以保持相對于不乱的收入。旅店行業就像一其中心關键，經由過程旅店的流量，我也能换取更多資本，對我而言，這无疑是一門比力不乱的買賣。
選择與房開互助：喆·啡旅店
入行5年，今朝我一共投了12個項目，此中我最得意的是喆·啡旅店（贵阳华為中間店）。
该物業座落于一個財產园區内，颠末對周邊企業的考查後，咱们意想到有情怀、偏贸易的品牌较為合适其定位。
而锦江旗下的喆·啡，在广东的口碑不错，因而我去了东莞举行考查，發明它的品牌文化怪异且光鲜，是以我就選择加盟了。
在投测方面：
起首與品牌公司举行了開端沟通，也有向資深投資人就教、深度交换，此外也参考了很多專業媒体的数据。
在装修方面：
该物業是和房開公司举行的互助，周邊比力冷落，房租花费较低。自己本身也有從事新质料行業，是以旅店從筹建到落地，仅用了4個月。旅店共有100間客房，单房造價約10万摆布，该項目总投資約1000万。
在谋划方面：
和區域内的竞品比拟，RevPAR比周邊旅店高10-15％。
可以或许在區域内脱颖而出的缘由，重要归功于物業選址。周邊財產园區环抱，市场容量大，但竞争不大，是以咱们旅店的入住率较高，在单房订價上也能有必定的上風。
此外，這個項目是與房開举行深度互助的項目，經由過程資金分成的方法，大大减弱了房钱本钱，利润率就高了。
項目得意點：
對投資人来讲，前期的筹辦事情很首要。
這個項目可以或许乐成的最大缘由，在于咱们把筹备事情前置，早早地做好了市场查询拜访，在公安、消防方面咱们也十分器重，是以没有影响到開業。
項目遗憾點：
在装修時，品牌方相對于强势，致使最後现實造價比预生髮水，期超過跨過了10%摆布。
選择即能力：
地產旅店物業若何選择投資才會赚钱？
中國旅店業的成长，本色上吃尽了地產的盈利。
房開的需求在于：贸易去化、招商等。因為房開的诉求自己不在開旅店，而是旅店的不乱流量带来的成果，以是轻易博弈旅店自己的长处。
是以，對投資人而言，地產旅店物業，一向是其想要互助的工具。
地產系旅店有房開作為後援，具有得天独厚的物業上風。
一方面房開自己就是旅店物業最大的業主，對付其他必要耗费高额本钱租赁物業或采辦物業的旅店品牌来讲，地產系旅店本钱可以打折。
另外一方面，旅店作為地產团体营收的一部門會得到团体的帮忙，再加之旅店是地產的配套，會具有地價和房價增加的更大空間，具有了更广漠的成长機遇。
可是，跟着中國旅店市场逐步成熟，本土旅店团体焕發出史无前例的活气，比起過往與國际旅店品牌互助顯现的“高歌大進”态势，近几年地產旅店的觀點在必定水平上被弱化。
但這其實不代表地產旅店就落空了想象空間，只是现在陪伴着地產盈利的消散，地產品業高增值、高溢價的预期被削弱，更必要入局者具有“存量市场”的思惟方法来重構物業價值，專業、且邃密化的运营必定是将来的風雅向。
對付投資人而言，值得注重的是，地產公司自营旅店，有的是為了给項目做晋升，是以计划了配套的奢华旅店；要不就是直接做贩賣回笼資金。
從立項起头，就依照旅店的投資回报做項目標地產系旅店比力少，是以旅店投資人租赁/采辦该类物業後，要從新按照坪效做排房。
以是，若何與地產系的旅店投資互助、怎麼選择合适的物業、科學谨严做好投資選址……是一門很深的學問。
1、選择物業必要注重的三要素
1.周邊的市场容量很是首要。
都會焦點區固然市场较大，但旅店也多，竞争剧烈、容量有限；而前文提到的喆·啡旅店（贵阳华為中間店），固然不在焦點區，但市场容量大，竞争压力小，是以不管是RevPAR仍是利润率都不错。
2.相對于房租要比周邊代價要低，才能有益润率。
3.提早對周邊物業的扩大环境举行调研很首要。
如果開業今後有一大堆竞争者涌入，就會致使竞争加倍剧烈，赚不到钱。
2、谨严投資中間商圈物業
中間商圈房租可能很高，周邊竞争產物多，這类环境就要谨严投資。
市场流量大，竞争也大。一有危害，高房租會很快拖垮旅店，是以對付投資者真正成心义的，不是RevPAR，是收益率，咱们在做前期市场查询拜访時，不克不及仅调研周邊旅店的RevPAR就等闲下决议。
3、谨严投資大型公寓/写字楼做旅店
投資大型公寓/写字楼物業做旅店時，偏重留心物業自己前提，若是機關繁杂、房間外形面积分歧适的话，不但前期的革新本钱大，後期谋划時能耗也很大。
4、投資新開辟园區物業，数据钻研很首要
在這點上我有很强的讲话权，由于前文提到的喆·啡旅店（贵阳华為中間店）就位于新開辟园區。
新開辟园區，市场需求不會小，缘由以下：
1.當局主导，就象征着區域内會有不少相干的公职职員，對付旅店的市场需求天然不會小。
2.新開辟园區，象征着它正在扶植中。是以交往的职員就很多，包含质料商、施工队、监理、業主等，是以需求仍是蛮大的，捉住這一波盈利，投資就會有回报。
在投資新開辟园區的物業時，举行必定的数据钻研很首要。除本身的履历以外，也能够和投資者朋侪举行交换、沟通。此外，大師最佳找專業的第三方機構對旅店投資举行市场评估，究竟结果開旅店不是一門低本钱的投資。
5、投資景區地產旅店，需谨严再谨严
在正常商圈内的旅店，@无%M3Xo4%论大情%pRXPH%况@若何颠簸，它作為一個經济勾當的必备的品，買賣有一個根基的保障。
但景區里的地產旅店最佳别做。今朝景區最首要的問题是淡旺季十分较着，是以投資景區的地產旅店危害很大。
景區和國民經济成长程度有紧密亲密接洽，經济下行，冒然投資景區的地產旅店，會致使後续乏力。
6、城镇的地產旅店可否投資
前文我也说了，咱们選择物業時有三要素：市场容量、房租代價、周邊物業的扩大环境，這三點在投資城镇的地產旅店時也是合用的。
基于以上三要素，我認為經济成长较好的城镇可能比大都會更合适投資，必要注重，城镇自己的延续成长性及竞争敌手的增加快度很首要。
此外，咱们在做决议计划時，仍是多用数听说话，必定濕氣去除方法,要理性阐發，切忌“拍脑壳”决议计划。
7、旅店投資選址的要點
最抱负的旅店選址要點有：交通较便當、物業本身前提好、房钱公道、泊車便利、无暗房、离焦點商圈不是很远，如能挨近高校、病院、船埠最佳。
關于房钱本钱，有個公式。
若是房钱本钱占总本钱的30%如下，是比力抱负的；但值得一提的是，若房钱本钱占比在10%如下也不可，贸易價值上可能會有問题，轻易踩坑。
运营基金
為投資旅店赋能
旅店業自己必要赋能，用基金的方法运作旅店，抗危害的能力更强。
我除投資旅店、從事新质料行業外，也有运营一支基金。该基金是兰州大學、南京當局、上市公司科润工業配合倡议的钻研院性子的基金，以新质料為投資、钻研標的目的。
投資旅店最大的本钱就是装修本钱，若是在旅店的装修、革新時，能更多的应用到新型质料，好比贴纸、家具等等，就可以節流投資本钱，收缩旅店的装修周期。
這只以新质料為投資標的目的的基金，在必定水平上也能赋能上下流與旅店供给链之間的瓜葛，為投資旅店供给助力。
建议
投資旅店，是一個耗資不小的固定資產投資，运营起来也其實不轻松。是以我但愿大師仍是要谨严再谨严，连结理性。
在疫情時代，大師都感觉到了當局的暖和，當局物業减租最酣畅、至多，给投資人的帮忙也最大。以是大師今後在旅店投資中，可以多多留心當局物業。
想對合股人说：
感激你们久长以来的支撑和信赖，我小我也在旅店投資的進程中延续不竭的進修、钻研。從事旅店投資5年，疫情就盘踞了3年，但在這坚苦的三年里，大師守望相助、配合面临，我信赖咱们的将来會更好。
想對品牌方说：
起首，要感激各大品牌，他们的專業水平都很是高，推出的產物也颇有竞争力，這進一步加速了海内旅店行業成长的速率。
若是提些建议，我但愿在未彻底离開疫情常态化的环境下，品牌公司可以或许出台一些加倍的惠民的政策，跟投資人一块儿抵當危害、渡過难關。
想對新手投資人说：
投資有危害，入行需谨严。我但愿大師進入一個新的行業、投資范畴以前，要多進修、多领會。不管市场黑白，大師都要對投資心存畏敬。
写在最後
旅店是個一次性資金本钱较高的行業，但與此同時行業赚快钱的期間竣事了，更必要大師连结谨严乐觀的投資立场，不要盲目加大杠杆，避免体系性危害的產生。
必定要和品牌公司合作无懈，一块儿去辨認市场的危害與收益，去尋求持娛樂城體驗金500，久、稳健的回报。
市场竞争很大，但同時市场也是自由的，機會常常给有筹备的人。
從事旅店投資五年，我最大的收成是交到了不少各行各業的朋侪，此中也不乏行業精英。在投資進程中，和大師一块儿交换、探究，配合前進，也是一大幸事。将来，我也但愿和大師久长的走下去。 |
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發表於 2022-9-17 18:33:36
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