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近来几天，深圳的新居市场又起头热烈起来。
特别是西部，有好几個新盘扎堆入市。
起首是光亮的最低限價盘中海觀园、然後就是出色在寶安重點打造的項目云奕府取證预售。
东邊中海寰宇珑宸带着深高學區高调入市，西邊联發悦尚居、深業颐瑞府虎视眈眈。
趁着新居扎堆入市，前两天我和周主任又去西部看了好几個深圳的新居項目。
看完一轮以後我發明：
和一年前、两年前比拟，现在的深圳新居确切变得很纷歧样。
我晓得不少人實在其實不领會深圳的新居市场，也许他會對新楼盘的名字如数家珍，可是没法從個体案例总结到广泛纪律。
说白了，有大都人是近视眼看市场，看到的，都是模胡的，他们必要一副眼镜。
以是，若是你真的想领會深圳當下真正的市场，那末下面我分享的几個市场新征象對你會颇有用。
看文章之条件醒一下，若是如今對市场不太领會，可以直接扫码添加咱们的房產置業教員咨询。
适用户型愈来愈多
现在的新居给我的第一個感觉是，比拟以往，如今新居适用率高的户型愈来愈多了。
提及适用率這個事實在有汗青泉源，最起头的時辰是在2016-2018年時代，深圳在這個阶段逐步收紧當局偷面积的举動，
以前能偷的時辰，很多開辟商都是大片大片偷面积，以是如今二手房市场中能見到很多适用率過100%的屋子。
好比我之前往看過的大前海二手楼盘汉京确悦，
大師可以看看下面這套屋子，這是一個修建面积61㎡户型，现實面积却能到达66.7㎡。
這类得房率的屋子在早年的深圳其實不在少数。
在2018年以後，深圳新居起头被管控，產物得房率变低，广泛降到了80%如下。
可以或许拿到80%得房率的新盘，贩賣均可以對外鼓吹是高得房率了。
以光亮為例，我收拾了自2020年以来光亮重要新盘的得房率。
你會發明2020年入市的新盘，除一個電建洺悦府得房率方才到80%，其余都在80%如下。
2021年的新盘，高得房率的新盘多了一些，深铁瑞城的得房率到达82%，是光亮那两年得房率最高的楼盘。
到了本年，光亮新盘的得房率大幅晋升。
除方才開盘的中海觀园和年头開盘整了個86平2房、75%得房率的恶心户型的銀河六合5期以外，其他楼盘的得房率都在80%以上。
好比此次我去看了公明的金地明峰府，固然地段确切不咋地，但人家81平户型能做3房1.9卫，算上赠予面积以後，得房率居然到达90%。
這放在两年前，底子想都不敢想，這個适用率，就算放在全部深圳和其他新居比拟，也能横着走。
這阐明跟着市场竞争愈来愈剧烈，新居開辟商不能不設法想法在產物上下工夫加强竞争力，特别是地段位置不太好的新盘。
除上面這些都已是開盘的新盘以外，没開盘的新居也有很高适用的户型。
光亮行将入市的新盘深業颐瑞府，户型就可以做到105平4房。
上圖這個105平4房的B户型，阳台能做到10.4個平方，加之赠予适用率到达92%。
别说在光亮，就算是全深圳，同面积段的快速戒菸方法,其他新盘都只能做3房，能做到如许极致,颐瑞府的唯一份。
此外，深圳當下另有一個户型适用率很是高的楼盘——万科将来之光。
這個楼盘是當下深圳利用率极致的典型，有98平4房户型和73平3房户型，80平也能做到3房2卫,满是深圳當下新盘中极其稀缺的极致适用户型。
為了在深圳新居内卷的市场中胜出，開辟商们真的是费尽心血。
固然，我這里提到的都只是代表，除上述的适用率比力高的户型以外，實在深圳如今在賣的新盘另有很多高利用率的户型，想领會高利用率的户型或新盘，可以扫码直接咨询领會。
小面积段產物增长
我看盘感觉到的第二個新变革是——小面积段的產物彷佛愈来愈多了。
就拿光亮區来讲吧，以前的新居几近没有80㎡如下户型的產物。
印象傍邊，前两年只有一個民轩揽翠台有69平的小户型、正直城有66平的小户型，除此以外其他楼盘的户型都在80平以上，大都楼盘的最小户型是89平。
本年入市和筹备入市的光亮新盘中，小户型面积段较着增长了。
比拟最直觀的是光亮中間區的红盘宏發万悦山。
客岁開盘的万悦山一期是没有小户型的，最小面积段是88平的3房户型。
本年筹备入市的二期多了一個79平户型，并且79平能做3房，直接拉高了光亮買家的等待值。
万悦山二期79平户型圖
其次是已在賣的特發觀月台，有一個78平2房2厅1卫的户型，户型内有一個房間报建成阳台，可改為2+1房，利用率很是高。
特發觀月台78平户型
除光亮以外，其他區的小面积產物也有增长趋向。
在西乡，近来将要入市的旧改項目新盘海峦坊，推出52安然平静58平的小户泡腳粉,型，并且全部楼盘50多平的小户型只有30套摆布。
在尖岗山豪宅地段，万科将来之光推出了73平3房的纯刚需户型，又是一個在全部尖岗山片區都找不到的极致户型；
在东部龙岗的寶龙片區，最新開盘的中海寰宇珑宸，最小户型是78平3房。
你會發明，近来入市或筹备入市的新盘都起头都在千方百计做刚需小户型，尽量吸引市场注重力。
市场竞争太剧烈了，產物也起头内卷起来，不是高赠予，就是做小户型尽量搞點噱头，最少要有點特色，中规中矩是最為难的。
新居总價在低落
第三個感觉是：
當下深圳新居的总價确切是低了很多、性價比選择愈来愈多。
就拿光亮来讲，代價战已打响。咱们算了金地明峰府的代價，93平打折以後最低单價只要4.1万/㎡摆布，总價大要380万，若是是3成首付，首付只要114万摆布。
110万買光亮90多平的3房户型，這代價确切是香。
别的我還查了一下最新入市的中海觀园的存案價，最低单價是84平户型的4.16万/㎡，大略算的话，总價349万，首付3成的话只要104万。
這几近是光亮同面积段這几年以来最低的上車門坎了，以前光亮的新盘代價都在4.5-5万/㎡之間，同户型首付都要在120万摆布。
不止光亮，寶安的海峦坊也是一個暗藏的boss。
固然項目订價還没出来，可是参考周邊次新居和楼盘贩賣的预估，52平小户型首付预估只要120万摆布。
海峦坊區位
120万買到寶安西乡、地铁上盖的新居，這性價比其實是過高，後面開盘以後，可能海峦坊的小户型怕是抢都抢不到。
新盘总價低落成為一個广泛征象，一方面是市道市情上小户型多了；
另外一方面，是由于限價。
现在入市新居大都是客岁土拍拿的地，而客岁土拍的當局限價又是汗青最低，開辟商想提價也没胆子。
现现在，新盘之間的竞争已到了白热化阶段，為了争取有限的買家資本，如今新盘之間也起头自動打代價战，這是自動身分。
好比近来筹备入市的深業颐瑞府，為了在光亮有點代價上風，也许也是為了制造點噱头吧，已肯定抛却精装、直接毛坯交楼。
新盘的总價变低、性價比愈来愈高，這對買家而言是最好的低本钱入场機會。
市场信息不少，固然全部深圳性價比高的楼盘很多，但找到此中有價值的新盘不易。
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發表於 2022-9-17 19:59:52
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