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住房問题既是民生問题也是成长問题，瓜葛千家万户亲身长处，瓜葛人民安身立命，瓜葛經济社會成长全局，瓜葛社會调和不乱。
是以，與住房相干的话题热度始终居高不下，如是不是取缔公摊面积轨制、预售制该取缔仍是规范、精装修衡宇质量問题、小區大眾园地用处被扭转等。每個與住房相干的問题，都牵動着老苍生的神經。
為進一步鞭策住房保障事情，摸索多元治理系统，法治經纬版從今天起開設“住房权柄·法治守护”專栏，刊發系列查询拜访报导，敬请存眷。
□ 本报見習记者 孙天骄
110平方米的屋子，得手却發明套内面积只有60多平方米；購房時贩賣职員口头许诺的31%公摊面积，收房時却酿成了46%……
山东省青岛市市民李黎（假名）本来应當在客岁開高兴心收房，却被公摊面积带来的問题困住了。维权一年多来，她始终想欠亨：“怎样一公摊，把我一半的屋子都摊出去了呢？”
李黎的狐疑在不少購房者心中都存在。
《法治日报》记者近日采访發明，公家對付購房時必要承當公摊面积用度多有诟病，認為公摊面积的存在给購房人一種要為不属于本身的大眾空間買单的不适感。同時，平凡購房人很难正确计较公摊面积和套内面积巨细，只能被動地從開辟商等处领會信息，讓很多人担忧存在“消费暗區”，好比公摊面积被包括在总面积内，象征着後续的物業费、供暖费等治療胃痛脹氣，用度一样包括了公摊部門的用度。
在如许的布景下，比年来一種声音甚嚣尘上——取缔公摊面积轨制。那末，公摊面积轨制的存在根据是甚麼？今朝情势下是不是可以或许取缔？是不是有可替换或進一步完美的方案？环抱這些問题，记者開展了查询拜访采访。
外墙一半计入套内
購房者被術语绕晕
2018年4月，李黎全款購入青岛市某小區一套总面积為110.25平方米的室第。買房時，本就是修建行業從業者的李黎對公摊面积非分特别存眷，频频向贩賣职員咨询了關于公摊面积的一些問题。
据李黎回想，那時贩賣职員奉告她，由于小區楼栋属于超高层修建，到达55层，斟酌到出亡层、電梯高度等身分，公摊面积占比會到达31%，但现實收房時可能比這個数值小。
李黎向记者出示的購房合同内容顯示：总價值120余万元的110.25平方米的套三衡宇，套内修建面积為75.24平方米，公用分摊修建面积為35.01平方米，公摊面积占衡宇总面积約31.8%。
但是，2021年9月，筹备收房的李黎傻眼了：推開房門，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空間、3間小得可怜的卧室。她找验房師丈量後發明，现實套内唯一61平方米摆布，3間卧室没有一間跨越9平方米，主卧乃至没法放下雙人床。
李黎後续向售房方扣問得悉，從合同上顯示的套内面积75平方米到她现實丈量的61平方米，差值重要体如今墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内修建面积。“快要1米的外墙，有一半的面积算功课主的套内修建面积。可是開辟商贩賣時没有阐明，并且在贩賣時成心混同‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内修建面积’等觀點，各类專業術语堆砌起来，直接就被绕晕了，底子没想到现實得手的套内面积這麼小。”
直到依法维权時，李黎才获得“官方”口径——小區衡宇的公摊面积占比是46%。“這就象征着咱们花了上百万元買得手的屋子，现實大将近一半都不是本身住的，若是一起头就晓得這個环境，不管若何我都不會采辦。”李黎说。
和李黎同小區的姚密斯購入一套复式上下楼160平方米的屋子，成果得手的套内面积只有90平方米摆布。
“莫非咱们就只能認栽吗？”李黎说，為公摊面积花的钱不只是買房時，以後的物業费、供暖费等都要继续買单，這些“消费暗區”的存在讓人很不满。
公摊面积由来已久
已成購房挂念之一
公摊面积轨制在我國存在已久。
早在1995年12月1日實施的《商品房贩賣面积计较及公用修建面积分摊法则》（试行）就划定，商品房交易所签定的商品房購销合同中，应明白载明購房者所購買的商品房的修建面积，并注明该商品房的套内修建面积（實得修建面积）及应公道分摊的公用修建面积。2001年6月1日實施的《商品房贩賣辦理法子》再次明白划定，商品房修建面积由套内修建面积和分摊的共有修建面积構成。
那末，到底甚麼是公摊面积？其因何而存在？
据河南省状師协會房地產專業委員會主任、北京觀韬中茂（郑州）状師事件所主任何红艺先容，公摊面积轨制源于中國香港。為了扩展市场，低落購房門坎，香港房地產商按照“大眾左券”的模式，把整栋大楼的地皮和全数的產权以修建面积的方法，按比例分派给了所有的住户，購房者采辦的是修建面积。扣除電梯井、大堂、楼梯間、共用墙体等占地面积，残剩的才是購房者套内利用面积，公摊轨制由此而来。
“按照相干划定，公用修建面积由如下两部門構成：一是電梯井、楼梯間、垃圾道、变電室、装备間、大眾門厅和過道、地下室、值班保镳室和其他功效上為整栋修建辦事的大眾用房和辦理用房修建面积；二是套（单位）與公用修建空間之間的分開墙和外墙（包含山墙）墙体程度投影面积的一半。咱们買的衡宇没法孤伶伶存在，而是要利用全部楼的大眾區域如楼梯、大厅、電梯井等，這些面积加起来分摊到每一個購房人身上，就是公摊面积。”北京市康达状師事件所高档合股人孟丽娜说。
记者近日采访多名衡宇中介、購房者後發明，公摊面积已成為衡宇交易的一個首要影响身分。
本年筹备在北京買房的张力，一個月内看了80多套房，從最初對公摊面积不怎样领會，到如今已把公摊面积作為首要参考指標。
“公摊面积、套内面积其實不只是一個简略的数字。”张力连系本身的看房履历总结道，2000年是個分界點，2000年之前的老屋子特别是公房，公摊率要低一些，根基可以连结在15%至20%，而2000年今後的商品房，公摊率到达25%乃至30%。
他曾看了一套1993年建成的屋子，修磁石按摩毯,建面积55平方米，套内面积46平方米；而另外一套2004年的屋子，修建面积63平方米，套内面积却只有45平方米。
“花那末多钱買的屋子，可能有快要三分之一乃至更多的钱都落不到本身的屋子上，我很难接管。”张力说。
来自北京市海淀區的戴密斯提出，除非是彻底没有選择的环境下，不然公摊面积占比跨越20%的屋子，她绝對不會斟酌，由于“不但愿本身辛辛劳苦挣的钱被看不見摸不着的公摊分走了”。
在山西省太原市從事衡宇中介的王初原也發明，愈来愈多的人起头在乎公摊面积的数值和占比率。“很多購房者對公摊面积有严酷请求，必需低于某個范畴，不然无论屋子再好，他们也不會接管。乃至有人底子不認公摊面积，認為屋子多大面积就应當是多大，现實收房時發明面积不敷就認為是咱们坑骗了消费者。”
北京大學房地產法钻研中間主任楼建波奉告记者，公摊面积自己是客觀存在的，對其收费并没有分歧理的地方，而且從購房者的角度来看，可能也不肯意共有部門（所有权）继续留在開辟商手里。可是，把公摊面积算入共计價面积，确切會给購房者带来狐疑。
“為了防止這类狐疑，有两種法子，一種是按套计價，這类是在总價里包含了公摊面积的用度；一種是按套内面积计價，不包含公摊面积的用度，零丁告诉此类用度，可是最後的总價两者不该该有差别，由于公摊面积是客觀存在的，這两種的區别只在于哪種可以或许更有效力地把相干信息告诉消费者。”楼建波说，若是這两個代價纷歧样，開辟商就涉嫌讹诈，“問题不在于公摊自己，而在于要同一计價方法”。
事關小區業主权力
實践中易激發争议
在王初原看来，客户買屋子，天然但愿本身買的屋子大點，公摊小點。并且商品房公摊较小的開辟商，也會以此為营销噱头，吸引更多購房者前来采辦。“大師更愿意買公摊小的屋子。這是站在客户出钱買房的角度看的，而對付開辟商而言，若何缩小公摊面积呢？好比缩减楼道宽度，采纳较小的電梯間，没有宽阔的門厅，一梯多户等，可是這必将會低落業主的栖身恬静性。”
据孟丽娜先容，现行划定對付公摊面积巨细没有比例限定。衡宇公摊面积的巨细，一般與衡宇修建的计划設計是不是公道和衡宇的配套举措措施几多有關。
“一般多层室第的公摊面积約在10％至13％；18层如下的板式室第公摊約在13％至15％，點式的楼盘公摊大多在15％至17％，而30层以上的室第由于電梯数目增多，公摊凡隔熱紙 ，是都在25％摆布。”孟丽娜说。
在孟丽娜看来，在修建面积肯定的环境下，公摊面积小象征着購房人買房加倍經济适用。但其實不是公摊面积越小越好，由于公摊面积過小，小區总体恬静度會低落，不少的低公摊都因此捐躯小區品格為價格的。公摊面积大的小區大可能是高品格楼盘，公摊面积越大可能象征着電梯更宽阔、大眾區域更广，全部小區也上档次。
公摊面积除可能影响恬静度、購房時增长付出之外，後续入住後其存在一样與業主长处痛痒相關。
王初原先容说，以太原為例，衡宇成交時，合同上的成交價因此包括公摊的总面积计较，而衡宇总面积會直接影响物業费、采暖费等的计较。業主在采辦衡宇時承當的公摊面积用度，包括門厅、過道、電梯和外墙一半的厚度，但在现實中，業主很难由于承當了公摊面积的用度而對這些处所主意权力。
在孟丽娜看来，一向以来，公摊面积被包括在物業费、暖气费、精装用度内，必定水平上给購房人带来了分外的包袱。如公摊面积是否是加装暖气，房地產開瘦身美容,辟企業说了算，購房人无從通晓，造成為了信息不合错误等。
“《商品房贩賣辦理法子》明白划定，套内修建面积部門為自力產权，分摊的共有修建面积部門為共有產权，買受人對其享有权力，承當责任。是以，分摊的共有修建面积部門由分摊的購房人共有。實践中，如產生权属不清的問题，可由相干共有人或拜托業主委員會连系计划圖纸、分摊部位商定等，實時主意共有权。”孟丽娜说。
在何红艺看来，實际中公摊面积的存在致使维权难的环境，重要触及業主若何實现共有权力的問题。按照民法典划定，業主配合决议事項，理當由專有部門面积占比三分之二以上的業主且人数占比三分之二以上的業主介入表决。决议前款第六項至第八項划定的事項，理當經介入表决專有部門面积四分之三以上的業主且介入表决人数四分之三以上的業主赞成。决议前款其他事項，理當經介入表决專有部門面积過對折的業主且介入表决人数過對折的業主赞成。而業主之間难以告竣合意，是造成维权坚苦的重要缘由。
她還提到，實践中還存在操纵公摊部門营利的环境，如公摊面积上設置告白、車位等带来的营利收入，若何分派的問题。依照民法典相干划定，業主共有部門發生的收入，在扣除公道本钱以後，属于業主共有。但在實际中，實施环境其實不抱负。
北京市房地產法學會常務理事、海润天睿状師事件所合股人包华则提出，此後若是開征房產税，公摊面积轨制可能面對更大的质疑。
取缔公摊另有难度
亟须完美相干划定
争议之下，“取缔公摊面积”的呼声愈来愈大。本年天下“两會”時代，天下政协委員洪洋提议“取缔公摊”，認為公摊面积缺少法令根据和轨制束缚，建议國度取缔公摊面积，可以将现實的公摊面积本钱核算到适用面积當中，讓老苍生大白字幕機,付费，安心購房。
作為深受其害的購房者，李黎直言，公摊面积轨制對購房者是不公允的，這是一種不透明的消费。消费者一旦呈现關于公摊的胶葛時很难經由過程實测手腕来肯定交房時的正确公摊，主如果“大眾部位面积”很难测算。她支撑取缔公摊轨制，“即便屋子单價上涨了，我也但愿可以或许明大白白消费，買了一平方米，就可以有一平方米的糊口空間”。
那末，取缔公摊面积轨制當下具有可行性吗？
在孟丽娜看来，取缔公摊面积轨制现阶段不具备可行性。按照《商品房贩賣辦理法子》划定，商品房贩賣可以按套（单位）计價，也能够按套内修建面积或修建面积计價。按套（单位）计價或按套内修建面积计價的，商品房交易合同中理當注明修建面积和分摊的共有修建面积。是以，商品房不管是依照何種方法贩賣，均应表现分摊的共有修建面积。即使按套贩賣，也依然存在公摊面积。公摊面积客觀存在，必定要由部門或全部購房人分摊。
“一概取缔公摊面积，入住後對公摊部位的辦理、保护和後续發生的平安责任均是實际問题，若是購房人小我无力辦理，则将影响小區的总体品格及全部業主的权柄。”孟丽娜说。
首都經济商業大學传授、北京市房地產法學會副會长兼秘书长赵秀池一样認為當下取缔公摊面积不具备可行性。房改後，我國的住房面积计量、房產證、不動產證的發放都因此修建面积為单元的。房價、物業费、暖气费等也都因此修建面积计量的，若是取缔公摊面积，以利用面积计量，會给计價尺度带来紊乱。每平方米的房價、物業费、暖气费會有所上涨，反而會引發另外一種误解，觉得涨價了。
在包华看来，取缔公摊其實不难，但用甚麼替换公摊是必要稳重斟酌的。今朝，测绘陈述中没有衡宇利用面积的数据，如但愿用利用面积作為计價、计费、计税的根据，就必要對已有衡宇补测该数据。“临時不管是否有足够的人手完成這項事情，仅就已装修、革新的衡宇若何認定利用面积就是一件很是繁杂和辣手的事变。”
记者注重到，重庆市人大常委會曾以处所律例的情势，對商品房的计價方法作出明白划定和请求：商品房现售和预售，以套内修建面积作為计價的根据，商品房交易合同及商品房的產权證理當载明共用部位及举措措施。不按這一计價根据贩賣的開辟商，将被行政主管部分重罚。
“重庆市的先行做法象征着取缔公摊面积轨制實在有可行性，基于恬静度和套内面积综合考量，開辟商可以将成天职摊入套内面积，在後期不该再计较。”何红艺说。
多名受访專家認為，在是不是应當取缔公摊面积轨制的問题上临時难以告竣同一，但今朝可以從政策层面临公摊面积轨制举行完美。
针對今朝公摊面积轨制存在的問题，孟丽娜建议完美相干测绘规范，對公摊比例出台引导定見，请求测绘单元提高测绘功效质量，通顺毛病究查機制。在售房時，请求房地產開辟企業在售楼处公然测绘成果，将分摊原则、分摊部位等向購房人举行昭示，需要時测绘单元也能够接管購房人的咨询，削减因分摊面积問题發生購房争议。同時，在商品房交易合同中進一步完美相干商定，明白商定分摊面积與產权挂号面积產生偏差的处置方法及违約责任的承當，從而保障購房人的正當权柄。
“公家之以是對此非分特别關切，不但由于面积代表糊口是不是便當，更代表財富权柄的份额和金额。”包华建议，衡宇交易按利用面积计價，或按套总價買賣，不按面积单價買賣，可以必定水平上减缓公摊面积轨制激發的争议。 |
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發表於 2022-9-17 19:46:14
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