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商品房與保障房混搭，已成地皮市场和新建楼盘的常态
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近日，记者领會到，此後三年，我省规划扶植保障房約25万套，到“十二五”末，實现笼盖面达20%以上。同時，省住建厅還请求各地赶早經营兼顾将来三年保障性住房扶植用地，進一步加速配租配售過程，来岁廉租房、公租房并轨运行後，更要重點提高配售、配租率。
究竟上，自2010年以来，室第用地出讓時搭配必定份额的保障房的方法，在福州地皮市场上早已家常便饭，為此，有業内助士乃至将這些地块称之為“配保地”。
但是，跟着這種“配保地”的不竭增多，商品房、保障房的“混搭”同样成為當下及此後楼市的常态。
那末，當前福州大部門“配保地”是若何计划和供给怎麼的物業辦事，来實现商品房業主與保障房住户两邊的均衡？
存眷
“配保地”屡现地皮市场
近两年来，“配保地”這個名词對付開辟商来讲毫不目生。
据记者领會，除去“原拆原迁”的拆迁安顿房，在2010－01号地块（现万科广场項目）的出讓前提里，就已明白提出“竞得人须供给50平方米如下户型的廉租房总计2700平方米交國有房產辦理中間利用（按3000元/平方米结算）”，而在厥後2010年整年的地皮放量“大開闸”中，2010－02号（现世欧王庄項目）、2010－31号（现保利香槟國际項目）、2010－51号、2010－52号、2010－53号、2010－56号（现中茵上城美域項目）等地块均有配建必定数目的廉租房、公租房。
而在2011年與本年的地皮出讓中，“配保地”的呈现频率愈加增高。在2012年10月18日的地皮拍賣會上，由保利地產竞得的2012－06号地块和由中联地產竞得的2012－07号地块均请求配建必定比例的公租房。
同時，记者也注重到，近两年来，“配保地”的出讓方法也在不竭试探中朝着公道化標的目的進步。比方，在配建份额上，由本来的固定面积和套数，到如今的“按总修建面积5%~10%”的固定比例，乃至在竞拍時履行“限地價、竞公租房配建面积”；在回購单價上，也由本来3000元/平方米的“一刀切”，到時下風行的“楼面價＋建安本钱（3000元/平方米）＋3%的利润”举行回購。
可以预感，商品房與保障房相连系的“配保地”，作為當前與此後地皮出讓的主流情势之一，将置于加倍首要的位置，而保障房在此中的占TU娛樂,比也逐步增多。
因而，拍地乐成以後的下一步计划怎样做，和後期物業若何妥帖均衡辦理，就成為了很多人存眷的新话题。
三大核心
保障房零丁组团仍是融入社區？
那末，這些“配保地”事實该怎样建？起首必要解决的就是商品房與保障房若何“共处”的問题。
“相干部分在地皮出讓合同中只明白请求配建的保障房必需在當地块内，但详细在地块内甚麼位置，是相對于自力的几栋组团仍是融入全部大社區系统内，這些都没有请求。”一名開辟商流露，今朝福州大部門“配保地”的主流做法，是将配建的所有保障房零丁成栋，并用围墙等方法将保障房項目構微晶瓷,成一個與商品房相對于断绝的自力组团，“像咱们項目就把本身配建的公租房集中在两栋楼内，安顿在全部社區的西北角沿街的位置”。
据记者领會，目進步展较快的“配保地”項目中的保障房根基自力成栋設計，同時斟酌到往後商品室第的贩賣、物業辦理等方面，這些保障房也大多集中在小區進口处或沿骨干道等相對于受情况滋扰较大的位置。
现實上，這类计划，早有先例。据悉，在廉租房、公租房成“配保地”主角以前，大部門商品房社區内“原拆原迁”的拆迁安顿房也多按自力组团计划，而廉租房、公租房這種“无產权”保障房，因為生齿活動更频仍的特色，讓很多配建helloav,楼盘也持续了此前的做法。
而福州金山某小區業主林蜜斯更直言，现在费钱買房的大可能是自住，業主都但愿能有不乱的邻里瓜葛和调和的社區情况，若是身旁的邻人不绝地改换，如许對小區内的商品房業主明顯其實不公允，“以是在知足根基糊口栖身前提下，将保障房计划在相對于自力组团的做法，我小我仍是認同的”。
公扶植施同一计划仍是不同設置？
不外，保障房若集中于相對于自力的组团内，那在全部社區计划中，是不是也會為這種组团不同化設置公扶植施？
以車位配比為例，本年3月颁布的《福建省保障性住房扶植尺度（收罗定見稿）》中提出，我省保障房的公扶植施要不同化地配套設置灵活車和非灵活泊車位，占地面积不會與普互市品房同样，但也會斟酌远期的需求，初定在非灵活車不小于2.4辆/100㎡，灵活車泊車位設置装备摆設尺度為0.2辆/100㎡~0.7辆/100㎡来履行。也便是说，與商品房比拟，保障房的非灵活車位配比将更高。
但是，就當下环境而言，大部門“配保地”楼盘公扶植施仍连结同一计划，還没有“區别看待”。“除非是在地皮出讓合同中有明文划定，不然按照《福州市都會计划辦理技能划定（暂行）》，今朝统一個社區，只能有同一的配套举措措施计划。”社區计划業内助士胡師长教師谈道，固然，若是保障房成零丁组团，開辟商也凡是會在同一的计划框架内，在该组团設置知足住民根基糊口需求的相干配套。
物業辦理、收费履行“雙尺度”？
另外一方面，在開辟商争相打造高端社區、供给高端物業辦事的大情况下，“配保地”内的保障房在物業辦理上又将若何处置？
對此，华夏地產福建分公司董事总司理蔡俊阐發道：“起首要明白的是，商品房和保障房對应的人群需求是分歧的。采辦商品房的業主經济气力较强，買房更垂青糊口品格的提高乃至是享受，而當前以公租房、廉租房為主的保障房住户，大可能是中低收入群体，起首要解决的是根基的栖身問题。基于這两點，他们所必要的物業辦事和收费尺度也应當是分歧的。”
“如今商品房高端化，很多開辟商的物業天資也有了大幅提高，具有一级物業天資的物業公司的收费尺度一般在2元/㎡摆布，這對付大部門保障房住户生怕难以接管。”融信物業总司理柯國斌暗示，以是针對分歧的群体，采纳相對于合适的物業辦事和收费尺度是需要的，比方由一级天資物業公司辦理的社區，针對商品房供给一级天資物業辦事和履行较高收费，而针對保障房的组团，则履行三级物業辦理和收费尺度，如许既知足两邊分歧的需求，又實现另外一種渠道的“商品归商品，保障归保障”。
同時，柯國斌還奉告记者，若社區内的保障房组团本身具有相對于自力的社區配套，在不滋扰其他商品房業主的环境下，也可經由過程招投標引進其他物業公司举行辦理，“在遵守《福州市物業辦事收费辦理施行细则》的条件内，统一個大社區内有两家物業公司并不是不成行”。
□记者的话
一碗水若何端平？
在采访中，记者發明，很多拿下“配保地”的開辟商其實不愿多谈本身社區内的保障房，一方面是担忧侵害本身塑造的豪宅形象和格调，另外一方面在部門開辟商看来，拿下“配保地”更可能是當前大势下的“无奈之举”。
简直，在當前商品房用地與保障房配建指標绑缚出讓的环境下，若何连结多方的“均衡”，已成為解决問题的關头：
一方面，當局在進一步提高保障房配售、配租率的同時，若何讓保障房的回購尺度日益公道，從而提高開辟商拿地與扶植的踊跃性；另外一方面，肯定社區内保障房住户吃角子老虎機，符合的准入門坎，以包管社區调和不乱的同時，若何限度地扩展保障房惠及面，防止权利尋租再度產生，无疑是商品房業主與保障房住户最關切的問题。
总之，将這“一碗水”端平、端好，磨练着多方的伶俐。
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發表於 2022-9-17 19:27:05
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